旅游地产或者旅游小镇的投资规模比较大，选址的时候不要依赖政府景区，或者仅仅依赖政府景区选址，更不要依赖所谓的自然景观或者历史古迹。

　　项目选址的首要原则是要靠近市区。文化旅游项目要想成功，必须离市区近，越近越好。离城市越远，失败的可能性越大。

　　第二个选择原则，要符合我们交通的通达性，符合城市的发展方向，符合你身边的基础设施。

　　旅游景区建设规划过程中的一些要点和细节：

　　旅游地产项目在规划上与景区项目、住宅地产项目有本质区别，需要考虑以下六个要素：

　　规划和定位

　　项目选址、开发思路、开发周期、市场定位、文化定位、产品定位、资本比例等。需要前期充分规划论证，为房地产开发树立信心。

　　比如规划设计前期，需要重点分析项目的位置，是在市区还是在郊区还是在远郊，周边情况，人口密度，交通状况等因素。

　　对于地域文化的植入

　　是当地文化特有的显性基因，往往只通过规划难以体现，需要规划形式、建筑单体、景观塑造、旅游运营等多方面的配合。

　　规划前要对当地的地域文化进行筛选提炼，规划中要体现哪些文化？建筑应该体现什么文化？哪些文化应该反映在景观中？运营中体现了什么文化？只有考虑到这些问题，才能开始规划设计。

　　旅游路线的设置

　　旅游地产项目往往使用1000亩以上的土地，建设3A、4A、5A旅游景区，在规划上有别于传统景区和乡村旅游。我觉得旅游地产的定义应该是城市旅游综合体，有些像万达广场，但更具有文化性、示范性、体验性、互动性，内容更丰富，包容性更强。

　　策划最重要的是台词设定。一般我们主要用两条动线贯穿整体规划。

　　一条是商业主动线，一条是水系辅助线。

　　现场垂直控制

　　旅游地产项目属于高成本项目，前期选址时要考虑后期建设成本，尽量选择地势平坦、区位优势明显、风水极佳的地点。

　　因为在后期的规划、设计和建设中，由于项目的特殊性，功能分区之间存在相互渗透的因素，比如商业街区会与住宅街区相互渗透，餐饮街区会与住宅街区功能兼容，私人住宅街区会与盈利客栈、民宿街区相互渗透，还有场地内的景观因素，比如水系的设置和标高变化，地下停车场的设置，覆土高度的要求，各种管线的铺设要求等等。这样整个场地的管线会相当复杂。场地高差再复杂，如果处理不当，会给后期的销售、施工、成本、运营、邻里关系带来很大的挑战。园林设计

　　在这里，我们将重点讨论文化旅游地产项目景观设计中最重要的矛盾。

　　旅游地产项目的景观建设是介于地产景观、旅游景观和市政景观之间的一种设计方式。首先，由于中国传统观念和成本因素，规划中的景观较小，特色鲜明，相对集中，既有地产景观的观赏性，又有旅游景观的文化性，还有市政景观的开放性。

　　产品设计

　　产品设计中有三个主要问题，

　　1.产品在市场上的竞争力与政策之间的矛盾，

　　2.文化旅游地产项目中的产品功能柔性。

　　3.地域性是如何体现在产品上的？

　　众所周知，2019年国家出台了住宅用地的别墅限购令，各级政府严格执行，一些地方政府也在限制商业用地的别墅规划。而文化旅游地产中必然会有大量的院落产品，无论是从产品诉求还是当地的居住文化展示来看，那么如何控制这类产品的规划形式、数量、位置、功能，并通过政府的审核，是规划最重要的内容。