文旅地产项目规划及建筑设计

2022-03-02 09:46:35
杰地亚
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  旅游地产或者旅游小镇的投资规模比较大,选址的时候不要依赖政府景区,或者仅仅依赖政府景区选址,更不要依赖所谓的自然景观或者历史古迹。
  项目选址的首要原则是要靠近市区。文化旅游项目要想成功,必须离市区近,越近越好。离城市越远,失败的可能性越大。
  第二个选择原则,要符合我们交通的通达性,符合城市的发展方向,符合你身边的基础设施。
  旅游景区建设规划过程中的一些要点和细节:
  旅游地产项目在规划上与景区项目、住宅地产项目有本质区别,需要考虑以下六个要素:
  规划和定位
  项目选址、开发思路、开发周期、市场定位、文化定位、产品定位、资本比例等。需要前期充分规划论证,为房地产开发树立信心。
  比如规划设计前期,需要重点分析项目的位置,是在市区还是在郊区还是在远郊,周边情况,人口密度,交通状况等因素。
  对于地域文化的植入
  是当地文化特有的显性基因,往往只通过规划难以体现,需要规划形式、建筑单体、景观塑造、旅游运营等多方面的配合。
  规划前要对当地的地域文化进行筛选提炼,规划中要体现哪些文化?建筑应该体现什么文化?哪些文化应该反映在景观中?运营中体现了什么文化?只有考虑到这些问题,才能开始规划设计。
  旅游路线的设置
  旅游地产项目往往使用1000亩以上的土地,建设3A、4A、5A旅游景区,在规划上有别于传统景区和乡村旅游。我觉得旅游地产的定义应该是城市旅游综合体,有些像万达广场,但更具有文化性、示范性、体验性、互动性,内容更丰富,包容性更强。
  策划最重要的是台词设定。一般我们主要用两条动线贯穿整体规划。
  一条是商业主动线,一条是水系辅助线。
  现场垂直控制
  旅游地产项目属于高成本项目,前期选址时要考虑后期建设成本,尽量选择地势平坦、区位优势明显、风水极佳的地点。
  因为在后期的规划、设计和建设中,由于项目的特殊性,功能分区之间存在相互渗透的因素,比如商业街区会与住宅街区相互渗透,餐饮街区会与住宅街区功能兼容,私人住宅街区会与盈利客栈、民宿街区相互渗透,还有场地内的景观因素,比如水系的设置和标高变化,地下停车场的设置,覆土高度的要求,各种管线的铺设要求等等。这样整个场地的管线会相当复杂。场地高差再复杂,如果处理不当,会给后期的销售、施工、成本、运营、邻里关系带来很大的挑战。园林设计
  在这里,我们将重点讨论文化旅游地产项目景观设计中最重要的矛盾。
  旅游地产项目的景观建设是介于地产景观、旅游景观和市政景观之间的一种设计方式。首先,由于中国传统观念和成本因素,规划中的景观较小,特色鲜明,相对集中,既有地产景观的观赏性,又有旅游景观的文化性,还有市政景观的开放性。
  产品设计
  产品设计中有三个主要问题,
  1.产品在市场上的竞争力与政策之间的矛盾,
  2.文化旅游地产项目中的产品功能柔性。
  3.地域性是如何体现在产品上的?
  众所周知,2019年国家出台了住宅用地的别墅限购令,各级政府严格执行,一些地方政府也在限制商业用地的别墅规划。而文化旅游地产中必然会有大量的院落产品,无论是从产品诉求还是当地的居住文化展示来看,那么如何控制这类产品的规划形式、数量、位置、功能,并通过政府的审核,是规划最重要的内容。
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